„Am convenit că apartamentul rămâne la el și el plătește ratele. De ce mă mai caută banca?” Întrebarea asta o aud des, de obicei după ce partajul s-a încheiat de câteva luni. Partajul unui apartament cu credit ipotecar are o capcană pe care puțini o văd la timp: voi doi vă puteți înțelege perfect, iar banca poate rămâne, juridic, exact unde era.
Nu e o situație fără ieșire. Doar că ordinea pașilor contează mai mult decât în orice alt partaj. Dacă începi cu notarul și abia apoi mergi la bancă, poți ajunge cu un apartament care nu mai e al tău și cu o datorie care este, în continuare, și a ta.
În acest articol îți explic de ce banca nu este obligată de partaj, cum se scoate un soț din credit, în ce ordine se fac lucrurile, ce se întâmplă cu ratele plătite după separare și ce poți face dacă banca refuză. Partea despre costurile notariale și pașii obișnuiți ai partajului am tratat-o separat, în articolul despre partajul după divorț la notar.
De ce banca nu este obligată de partaj
Contractul de credit l-ați semnat cu banca, amândoi, ca împrumutați sau codebitori. Partajul este un acord (sau o hotărâre) între voi doi. Banca nu este parte la el, așa că el nu îi poate schimba drepturile.
Concret, asta înseamnă trei lucruri:
- contractul de credit rămâne valabil față de amândoi până când banca acceptă, în scris, o modificare;
- dacă în contract ați răspuns solidar (formula des întâlnită în contractele de credit ipotecar, verifică totuși clauza la tine), banca poate cere ratele de la oricare dintre voi, indiferent cui i-a revenit apartamentul;
- ipoteca rămâne pe apartament, cine ar fi proprietarul după partaj. Ea garantează creditul și se radiază abia după ce creditul este plătit integral.
Ce înseamnă asta pentru cel care pleacă
Dacă apartamentul îi revine fostului soț, iar banca nu te-a scos din contract, rămâi codebitor. Dacă el nu mai plătește, banca te poate urmări pe tine, deși tu nu mai ai apartamentul.
Un partaj bun cu credit nu se termină la notar. Se termină în ziua în care banca îți confirmă, în scris, că nu mai ești debitor.
Partaj apartament cu credit ipotecar: pașii, în ordine
Fiecare bancă are procedura ei, iar ordinea exactă o stabilește, în practică, banca. Totuși, logica este aproape mereu aceeași.
| Pas | Ce faci | De ce contează |
|---|---|---|
| 1. Inventarul | Strângi contractul de credit, actele adiționale, graficul de rambursare, soldul la zi, extrasul de carte funciară | Știi exact ce datorați și ce clauze aveți |
| 2. Discuția cu banca | Ceri în scris condițiile pentru ieșirea unui codebitor din contract | Afli dacă și cum se poate, înainte să semnați ceva |
| 3. Analiza de eligibilitate | Cel care rămâne în apartament depune actele de venit, iar banca analizează dacă poate plăti singur | Fără această aprobare, nu există act adițional |
| 4. Act adițional sau refinanțare | Banca acceptă ieșirea celuilalt, eventual cu garanții noi, sau o altă bancă preia creditul | Abia aici cel care pleacă iese din datorie |
| 5. Partajul | La notar, dacă vă înțelegeți, sau în instanță | Se stabilește cine devine proprietar și ce sultă se plătește |
| 6. Cartea funciară | Se înscrie noul proprietar, ipoteca rămâne până la plata creditului | Situația juridică a apartamentului devine clară |
Pasul cel mai important: analiza de eligibilitate
Când unul dintre codebitori iese, banca verifică dacă celălalt poate susține singur ratele. Dacă veniturile nu ajung, banca poate cere un nou codebitor sau un garant (de exemplu, un părinte), o garanție suplimentară sau poate refuza.
De aceea, înainte să negociați sulta, cel care vrea să rămână în apartament trebuie să afle dacă banca îl acceptă singur.
Actul adițional și partajul: care e primul
La un partaj la notar cu credit ipotecar, băncile procedează diferit. Unele aprobă de principiu ieșirea codebitorului, apoi cer actul de partaj și abia după aceea semnează actul adițional. Altele vor ca semnăturile să se facă în aceeași zi, la notar. Important este ca acordul băncii să existe în scris înainte să semnați partajul, iar actul de partaj să reflecte ce a aprobat banca.
Mai e un motiv practic. Contractele de ipotecă conțin, de regulă, interdicții de înstrăinare și grevare fără acordul băncii, notate adesea în cartea funciară, iar atunci notarul va cere acordul băncii pentru partaj.
Scoaterea unui soț din credit: act adițional sau refinanțare
Când spunem „scoaterea unui soț din credit”, vorbim, practic, de două mecanisme.
Actul adițional. Contractul de credit continuă, dar cel care păstrează apartamentul rămâne singurul debitor, cu acordul băncii. Ipoteca rămâne neschimbată.
Refinanțarea. Cel care păstrează apartamentul ia un credit nou, pe numele lui, la aceeași bancă sau la alta. Din el se închide creditul vechi, iar noua bancă își înscrie propria ipotecă. Uneori, dacă banca acceptă, noul credit acoperă și sulta.
În ambele cazuri, decizia aparține băncii. Iar dacă e vorba de un partaj de casă cu credit luat printr-un program cu garanție de stat, pot exista condiții suplimentare, inclusiv privind înstrăinarea, pe care le verifici în contract, împreună cu banca.
Ce se întâmplă cu ratele plătite după separare
Este una dintre cele mai frecvente surse de conflict: luni sau ani, ratele le-a plătit doar unul dintre voi.
Ratele plătite din bani comuni în timpul căsătoriei intră, ca regulă, în contribuția comună. Ratele plătite de unul singur, din venituri proprii, după separarea în fapt sau după divorț, pot fi luate în calcul la partaj, de exemplu la stabilirea sultei sau ca o sumă pe care celălalt o datorează. Cum anume se iau în calcul depinde de situația concretă și, mai ales, de dovezi.
Ce te ajută să le dovedești:
- extrasele de cont din care plătești ratele, cu titularul contului vizibil;
- dovada că veniturile din care ai plătit erau ale tale (de exemplu, salariul virat în acel cont);
- data separării, dovedită cu înscrisuri sau martori;
- orice înțelegere scrisă între voi despre cine plătește ratele până la partaj.
Dacă ratele s-au plătit dintr-un cont comun, va fi mai greu de arătat cine a contribuit cât. Iar dacă unul dintre voi a locuit singur în apartament, celălalt poate aduce și acest aspect în discuție. Nu există o formulă automată.
Partaj credit nevoi personale: ce e diferit
Nu toate creditele au ipotecă. Un credit de nevoi personale luat în timpul căsătoriei ridică alte întrebări.
Mai întâi, cine a semnat contractul. Dacă l-a semnat doar unul dintre voi, banca îl poate urmări numai pe acela. Între voi, însă, datoria poate fi tratată ca datorie comună dacă a fost contractată de amândoi sau pentru nevoile obișnuite ale căsătoriei (art. 351 C.civ.), de exemplu pentru renovarea locuinței sau pentru cheltuielile familiei. În acest caz, ea se poate lua în calcul la partaj.
Dacă, în schimb, banii au fost folosiți în interesul exclusiv al unuia dintre soți, datoria rămâne, ca regulă, a lui. Și aici, ce contează sunt dovezile: pe ce s-au cheltuit banii și de unde s-au plătit ratele. Pentru împărțirea celorlalte bunuri și datorii, găsești mai multe detalii în articolul despre partajul bunurilor comune.
Ce faci dacă banca refuză
Refuzul băncii nu blochează partajul, dar îl face mai riscant. Variantele obișnuite le-am enumerat și în articolul despre partajul la notar; aici contează mai ales riscurile fiecăreia:
- refinanțarea la altă bancă, care poate avea alte criterii de eligibilitate;
- un codebitor sau un garant nou, acceptat de bancă în locul celui care pleacă;
- vânzarea apartamentului: din preț se închide creditul, banca radiază ipoteca, iar diferența se împarte după cote;
- amânarea partajului pentru apartament, cu un acord scris despre cine plătește ratele și cine locuiește acolo până atunci;
- partajul fără ieșirea din credit, cu un acord între voi prin care cel care primește apartamentul se obligă să plătească ratele.
Ultima variantă trebuie privită cu prudență. Cel care pleacă rămâne debitor față de bancă și, dacă celălalt nu plătește, va trebui să recupereze apoi banii de la fostul soț, cu un nou demers.
Dacă nu vă înțelegeți deloc, partajul se poate face în instanță. Instanța poate stabili cui îi revine apartamentul și ce sultă se plătește, dar nu poate obliga banca să scoată pe cineva din contractul de credit. Discuția cu banca rămâne, așadar, inevitabilă. Iar dacă încă sunteți căsătoriți, partajul este posibil și fără divorț; am scris despre asta în articolul despre partajul în timpul căsătoriei.
Întrebări frecvente
Pot face partaj la notar dacă apartamentul are credit ipotecar?
Da, dar notarul va avea nevoie, de regulă, de acordul băncii, mai ales dacă în cartea funciară este notată o interdicție de înstrăinare. Ideal este ca ieșirea unui soț din credit să fie aprobată de bancă înainte de semnarea partajului.
Cum scot un soț din creditul ipotecar după divorț?
Numai cu acordul băncii: printr-un act adițional, după ce banca analizează dacă cel care rămâne poate plăti singur, sau prin refinanțarea creditului pe numele unuia singur. Un acord între foștii soți nu este suficient.
Ratele plătite de mine după separare se iau în calcul la partaj?
Pot fi luate în calcul, de exemplu la stabilirea sultei, dacă dovedești că le-ai plătit din venituri proprii. Rezultatul depinde de situația concretă și de probe, așa că păstrează extrasele de cont.
Ce se întâmplă cu ipoteca după partaj?
Rămâne pe apartament până la plata integrală a creditului, indiferent cine devine proprietar. Se radiază după închiderea creditului, inclusiv când apartamentul se vinde și creditul se plătește din preț.
Se poate împărți și un credit de nevoi personale la partaj?
Între soți, un astfel de credit poate fi tratat ca datorie comună dacă a fost luat de amândoi sau pentru nevoile familiei. Față de bancă, însă, răspunde cel care a semnat contractul.
Concluzie
Partajul unui apartament cu credit ipotecar are două planuri: ce stabiliți între voi și ce acceptă banca. Contractul de credit rămâne valabil față de amândoi până când banca acceptă o modificare, iar ipoteca rămâne pe apartament până la plata integrală. De aceea, ordinea sănătoasă este: inventarul, discuția cu banca, analiza de eligibilitate, actul adițional sau refinanțarea, apoi partajul. Dacă banca refuză, există variante, de la refinanțare la vânzare, fiecare cu riscurile ei.
Dacă vrei să vedem împreună ce variantă se potrivește situației tale și cum îți protejezi partea, te aștept la Sesiunea de Claritate.
Informațiile din acest articol au caracter general și nu înlocuiesc o consultanță juridică pe situația ta.
Următorul tău pas
Ai nevoie de claritate pe cazul tău?
Începe în ritmul tău cu „Partaj fără haos” sau hai să discutăm direct situația ta, 1:1.